전문가 검수: 없음 · 본 글의 등장인물과 사례는 모두 창작입니다 · 개별 상담이 아닌 일반 정보이며, 구체적 사건은 법무사·변호사에게 확인하십시오.
둘. 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 찍힌 것을 확인한 다음 짐을 빼야 한다.
셋. 집주인의 “새 세입자 구해지면 준다”는 말은 법적으로 아무 효력이 없다. 문자를 믿지 말고 서류를 만들어라.
이 글이 필요한 사람
- 전세계약이 끝났거나 곧 끝나는데, 집주인이 보증금을 바로 못 준다고 하는 세입자
- 직장·학교 사정으로 이사 날짜가 먼저 정해져 버린 세입자
- “새 세입자가 들어와야 준다”는 말을 듣고 기다려도 되는지 판단이 안 서는 세입자
이미 이사와 전입신고를 마친 뒤 보증금을 못 받고 있다면 상황이 다르다. 그 경우는 관련 글 「집주인이 보증금을 안 준다 — 오늘 해야 할 일 순서」부터 읽어라.
오늘 할 일 3가지
- 계약 종료 의사를 서면으로 남겨라. 아직 안 했다면 오늘 내용증명을 보낸다. 문자·통화 녹음도 증거가 되지만, 내용증명이 가장 깔끔하다.
- 등기부등본을 떼서 근저당·선순위 권리를 확인해라. 인터넷등기소에서 10분이면 된다. 내 보증금 앞에 뭐가 있는지 모르면 다음 판단이 전부 흔들린다.
- 이사 날짜가 잡혔다면, 임차권등기명령 신청 서류부터 준비해라. 계약서·주민등록초본·해지 통보 증거, 이 세 가지가 뼈대다. 등기가 완료되기 전에는 절대 전출·이사하지 않는다.
얼마 전에 있었던 일이다
“옛날 옛날 고양이 담배 피던… 아니, 얼마 전에 말이다.”
아버지: 니 회사 후배 미영 씨라고 했나. 보증금 8,500만원이 허공에 뜨는 데 딱 2주 걸렸다.
셋째 아들: 아버지, 그 얘기 저한테 온 거예요. 미영 씨가 다음 달 발령이라 이사 날짜부터 잡아놨는데, 집주인이 “새 세입자 구해지면 바로 준다”고 문자를 보냈대요. 그 문자면 증거가 되는 거 아닙니까?
아버지: 나도 그게 궁금해서 어젯밤에 AI한테 물어봤다. 그랬더니 “임차권등기명령이라는 제도가 있고, 법원 결정문이 집주인에게 송달된 뒤에 등기가 된다”고 하더라.
셋째 아들: 오, 그럼 그거 신청하면 되겠네요.
큰아들(법무사): 방향은 맞습니다. 그런데 아버지, 그 답은 최신 개정이 빠졌습니다. 2023년 7월부터는 집주인에게 송달되기 전에도 등기가 됩니다. 집주인이 우편을 안 받고 버텨도 소용없다는 뜻이지요. 문제는 그게 아니라 — 미영 씨, 이사 날짜가 언제라고 했습니까?
셋째 아들: 2주 뒤요. 짐 뺄 업체도 불렀다던데요.
아버지: 그 문자 믿고 짐부터 빼는 순간, 보증금 지켜주던 게 다 무너진다. 미영 씨가 그날 밤 놓친 서류가 하나 있다.
큰아들: 임차권등기명령 신청서입니다. 등기부에 임차권등기가 찍힌 걸 눈으로 확인하고 나서 이사해야, 집을 비워도 보증금 받을 권리가 그대로 살아 있습니다. 순서가 전부입니다.
아버지: 그래서 오늘은 그 순서 얘기다. ※ 이 사례는 창작입니다.
왜 이사부터 가면 안 되는가 — 대항력과 우선변제권
세입자의 보증금을 지켜주는 힘은 두 가지다. 집이 팔리거나 주인이 바뀌어도 “나 여기 세입자요”라고 버틸 수 있는 힘이 대항력이고, 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 힘이 우선변제권이다. 대항력은 집을 넘겨받아 실제로 거주하는 것(인도)과 전입신고로 만들어지고, 우선변제권은 거기에 확정일자가 더해져 완성된다.
문제는 이 힘이 “유지 조건부”라는 점이다. 이사를 나가거나 주민등록을 옮기면 인도와 전입이라는 발판이 빠지면서 두 권리가 함께 무너진다. 보증금을 못 받은 상태에서 짐부터 빼면, 세입자는 담보 없는 일반 채권자로 전락한다. 그 뒤에 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 밀리고, 최악의 경우 보증금 전액을 잃는다.
임차권등기명령은 바로 이 딜레마를 풀기 위한 제도다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하면, 법원이 등기소에 촉탁해 등기부에 임차권을 기재한다. 등기가 완료되면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 등기로 고정되므로, 그 뒤에는 이사를 가고 전입을 옮겨도 권리가 유지된다. 2023년 7월 19일 개정 이후로는 결정문이 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 이루어지므로, 임대인이 잠적하거나 우편 수령을 거부하는 방식으로 시간을 끄는 수법이 통하지 않는다.
절차는 단순하다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원(지원·시군법원 포함)에 신청서와 첨부서류를 내면 되고, 전자소송으로도 가능하다. 임대인의 동의는 필요 없다. 신청부터 등기 완료까지는 통상 2주에서 한 달 안팎이 걸리므로, 이사 날짜가 정해져 있다면 역산해서 최대한 빨리 접수해야 한다. 신청에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.
한 가지 전제가 있다. 임차권등기명령은 계약이 적법하게 종료된 상태에서만 신청할 수 있다. 계약 기간이 남아 있거나, 만기 6개월~2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되어버린 경우에는 “종료”가 아직 아니므로 신청이 어렵다. 자신의 계약이 지금 어느 상태인지부터 확인하는 것이 첫 단추다(관련 글 「전세계약 만료 통보, 언제까지 해야 하나」).
내 상황은 어디에 해당하나
| 상황 | 지금 할 것 |
|---|---|
| 계약 종료됐고, 이사 날짜가 잡혔다 | 즉시 임차권등기명령 신청 → 등기부에 기재 확인 후 이사·전출. 확인 전엔 세대원 일부라도 주소를 남겨두는 방식으로 버틴다 |
| 계약 종료됐고, 당분간 계속 살 수 있다 | 임차권등기 신청과 병행해 보증금반환 내용증명 → 무응답 시 지급명령 또는 보증금반환소송으로 진행 |
| 만기가 아직 안 됐다 / 묵시적 갱신 상태다 | 임차권등기명령 대상 아님. 갱신거절·해지 통지로 종료 요건부터 만든다 |
| 전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입돼 있다 | 보증기관 이행청구가 지름길. 다만 이행청구에도 통상 임차권등기 완료가 요구되므로 이 글의 순서는 동일하다 |
| 이미 이사·전출을 해버렸다 | 임차권등기의 실익이 크게 줄어든 상태. 시간을 끌수록 불리하므로 바로 법무사·변호사에게 회수 전략을 확인한다 |
준비 서류와 비용·기간
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청처 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원 (전자소송 가능) |
| 필수 서류 | ① 임차권등기명령 신청서 ② 임대차계약서 사본 ③ 주민등록초본(전입일 확인용) ④ 계약 종료 증거(내용증명·문자·갱신거절 통지 등) ⑤ 부동산등기사항증명서 |
| 비용 | 인지·송달료·등기 관련 수수료 합쳐 수만 원대. 임대인에게 청구 가능 |
| 소요 기간 | 통상 2주~1개월 안팎(법원 사정에 따라 다름). 이사일에서 역산해 접수 |
| 등기 후 | 이사·전출 가능. 보증금 미지급이 계속되면 지급명령·반환소송 → 강제집행으로 이어간다. 집을 비워준 뒤부터는 지연이자도 청구 대상 |
여기서 다들 넘어진다 — 흔한 실수 4
- “신청했으니 됐다”며 이사부터 간다. 기준은 신청이 아니라 등기부 기재다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 ‘주택임차권’ 기재를 눈으로 확인한 뒤 움직여라.
- 집주인 문자를 합의서로 착각한다. “새 세입자 구해지면 준다”는 말은 반환 기한을 무한정 미루는 말이지 약속이 아니다. 계약이 끝나면 보증금 반환 의무는 새 세입자 유무와 무관하게 발생한다.
- 묵시적 갱신을 놓친다. 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 안 하면 계약이 자동 연장되고, 임차권등기명령의 전제인 “계약 종료”가 사라진다.
- 전출을 먼저 한다. 새 집 대출 조건 때문에 전입을 먼저 옮기는 경우가 많다. 등기 완료 전의 전출은 권리 포기와 같다. 대출 일정과 충돌하면 그 자체가 전문가와 상의할 사안이다.
혼자 할 수 있는 일과, 전문가가 필요한 일
임차권등기명령 신청 자체는 서류가 갖춰져 있으면 혼자서도 충분히 할 수 있는 절차다. 다만 다음의 경우라면 법무사·변호사에게 확인하는 비용이 훨씬 싸게 먹힌다.
- 등기부에 내 확정일자보다 앞선 근저당이 크게 잡혀 있는 경우(경매 시 배당 시뮬레이션이 필요하다)
- 임대인이 사망했거나, 집이 이미 경매·공매 절차에 들어간 경우
- 계약 종료 여부 자체가 애매한 경우(통지 시점·묵시적 갱신 다툼)
- 보증금 규모가 커서 반환소송·강제집행까지 내다봐야 하는 경우
큰아들의 말을 빌리면 이렇다. “등기까지는 절차고, 그 다음부터는 전략입니다. 절차는 혼자 해도 되지만, 전략은 등기부를 읽을 줄 아는 사람과 같이 짜는 겁니다.”
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 못 받았는데 이사부터 가도 되나요?
안 됩니다. 이사와 전출을 하면 보증금을 지켜주던 대항력과 우선변제권이 함께 사라져 담보 없는 일반 채권자가 됩니다. 임차권등기명령을 신청해 등기부에 '주택임차권'이 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다. 기준은 신청이 아니라 등기부 기재입니다.
Q. 임차권등기명령은 집주인이 동의해야 하나요?
임대인의 동의는 필요 없습니다. 2023년 7월 19일 개정 이후로는 법원 결정문이 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 이루어지므로, 임대인이 잠적하거나 우편 수령을 거부하는 방식으로 시간을 끄는 수법이 통하지 않습니다.
Q. 임차권등기명령은 얼마나 걸리고 비용은 얼마인가요?
신청부터 등기 완료까지 통상 2주에서 한 달 안팎이 걸립니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 역산해서 최대한 빨리 접수해야 합니다. 인지·송달료·등기 수수료를 합쳐 수만 원대이며, 신청에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
출처
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3 — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
- 임차권등기명령 절차 안내 — 대한민국법원 전자민원센터 (scourt.go.kr)
- 주택임대차 관련 생활법령 — 찾기쉬운 생활법령정보 (easylaw.go.kr)
- 등기사항증명서 발급 — 인터넷등기소 (iros.go.kr)
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